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圖:阿姆斯特丹Wozoco 長青族住宅社區。(圖片來源:archidialog.com

在荷蘭有超過三分之一的住宅單位是出租式社會住宅(台灣目前不到0.1%),發展歷史已超過150年,制度上也相對完善,是因為荷蘭政府視居住權為每位公民的基本權利,而且近年來也成為其他國家社會住宅政策發展上的重要借鏡對象。為什麼荷蘭的社會住宅不會成為貧民住宅,也不會成為房地產炒作的工具呢?其原因可分別從房地產市場、補助政策、成立住宅協會(Housing association)等要素說起,接下來此文將從不同的角度介紹與剖析荷蘭社會住宅的現況。

社會住宅給誰住?社會住宅很便宜嗎?

2013年底荷蘭將近有300萬戶出租住宅,其中約240萬戶是社會住宅(註1),佔全國40%的家戶數,有人一定質疑:為什麼一個國家需要興建如此眾多的社會住宅呢?難道荷蘭人需要政府救助的比例這麼高嗎?以2014年為例,社會住宅的出租價格受到政府管制,房租不得超過681歐元/月,承租戶年收入則不得高於34,229歐元,才有資格申請承租社會住宅(荷蘭人平均年收入37,876歐元)。

依照此比例來看,荷蘭人可以申請社會住宅的資格,並非只鎖定在低收入戶和弱勢族群,不同於台灣社會普遍認為,中產階級既有能力負擔一般商業市場的住房。荷蘭政府較早就意識到社會住宅政策受益對象,不應只限定於傳統觀念中需救助的族群,無論是土生土長的荷蘭人或新移民,屬於低收入戶、身心障礙、長青族、單親家庭、社會新鮮人、甚至連ㄧ般家庭只要小孩比較多的,及被認定教育費用支出較高的雙薪家庭,都可在申請範圍內。其實在荷蘭社會住宅的租戶僅有約5%,是供給無家可歸的人或無經濟來源的人居住。

出租社會住宅的關鍵單位:又是房仲、又是NGO的住宅協會

荷蘭社會住宅和ㄧ般房地產的租售市場是分開的,負責出租的單位是「荷蘭住宅協會(housing association)」,其擁有社會住宅的產權且負責租賃的服務,雖是不以營利為主要目的法人組織,因此賺來的盈利必須依法用於:增進該社區住宅的品質或空間維護;和社區管委會一起合作,防止社區犯罪、維護整潔、舉辦聯誼派對、維護社區運動休閒設施…等等。

除了能出租社會住宅,「住宅協會」視財務情況可「資金週轉」,將社會住宅出售或買回,售價以臨近的房地產價格為標準。為了避免投資炒作,社會住宅的銷售市場是受到限制的,社會住宅買主想將房地產脫手只能賣給原屬的住宅協會,賣出和買入價差有獲利或虧損由買主和住宅協會對分,這樣可以避免投資客炒作房價。

反觀日前台灣巢運的其中一項訴求:為確保障弱勢團體的居住權利,要求政府提供「只租不買」的社會住宅;但另一方面,官方單位認為只租不賣的社會住宅,可能造成政府或住宅協會的營運虧損;雙方的衝突點,其實就在於「無」法源依據,可設立並規範專職處理社會住宅興建及租售的住宅協會,因此聽起來目前台灣的社會住宅建案,似乎只是創造了另ㄧ個讓建商炒房的新興市場。並非說不該開放社會住宅的買賣,但必須有ㄧ套完善的法源規範,才能避免落為投資客的炒房範疇。不過話說回來,在台灣不到0.1%的社會住宅比例,的確應該先以提供出租型社會住宅為首要之急。

社會住宅=貧民住宅?

當年荷蘭政府推動社會住宅的其一宗旨就是,為了要避免城市裡出現貧民窟,因此希望提供最基本的住宅單元,讓即便是弱勢居民也能夠住的舒服、健康。政策立意美好,雖然沒有了「貧民窟」,但荷蘭各地卻出現治安不好的「移民社區」(見圖,荷蘭台夫特60年代的Poptahof住宅社區),住著許多經濟條件相對弱勢的土耳其、摩洛哥、蘇里南裔等新移民戶,這些移民社區和荷蘭「主體社會」間的隔閡,也成為荷蘭甚至歐洲社會很大的問題。

圖4荷蘭台夫特60年代的Poptahof住宅社區。(圖片來源:www.spaarhetklimaat.nl

為了解決潛在的族群隔閡問題,荷蘭政府正在有計劃性地改建社會住宅。首先,讓部分社會住宅轉租,作為學生宿舍;其次,新的住宅建案必須結合一般和社會住宅,避免單一族群社區所形成的社會隔和。

舉例來說,阿姆斯特的住宅社區GWL-terrain和鹿特丹的The Red Apple複合式住宅建案,都是將社會住宅和都市更新案結合在一起的案例,社區中同時存在社會住宅和ㄧ般私宅,外觀上並沒有什麼明顯的差異,這是因為政府透過補助社會住宅承租者的津貼,讓開發商和住宅協會,每月從社會出租住宅和ㄧ般出租住宅收取一樣的租金,進而維持住宅協會的營運利潤。

圖:鹿特丹的The Red Apple複合式住宅建案。(圖片來源:KCAP Architects&Planners,@link:  http://www.kcap.eu/en/projects/v/the_red_apple) 

人人稱羨的荷蘭社會住宅制度,似乎是台灣值得追求的終極目標,但在這之中其實也充滿了許多迷思,希望此文能帶來些不同的見解,讓大家更深入地了解荷蘭的社會住宅到底是怎麼一回事。

 

@註:

註1:所謂的社會住宅是由政府補助建造,合乎居住標準的房屋,以低於一般市場租金出租給收入較低或相對弱勢的居民,保障弱勢者的居住權益。

 

參考資料:

1. Whitehead, C., & Scanlon, K. (n.d.). Social Housing in Europe. London: London School of Economics and Political Science.

2. 荷蘭政府網站http://www.government.nl/issues/housing/housing-associations

3. 再談荷蘭土地與社會住宅政策 http://blog.roodo.com/smallq/archives/689894.html

4. 盧佳宜, 社會住宅可行性評估及具體措施http://www.npf.org.tw/post/3/8312

 

原文刊載於荷事生非

作者 Johanna Huang

發源地:台灣台南。現居地:荷蘭台夫特。年齡:保密。興趣:在荷蘭煮家鄉味不管好不好吃都要放上FB炫耀。職業:台夫特建築系Urbanism研究所菸酒 生,主要研究urban & regional planning。經歷:畢業於成功大學念都市計畫系,畢業後在空間規劃顧問公司工作,因為工作的關係對於時下最流行的都市更新爭議和區段徵收爭議有一手 小道消息。2012來到荷蘭台夫特之後才知道有比自稱是城市的台南府城還更像鄉下的地方。

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荷事生非 -- 作者:荷事生非
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